撰稿人：Lia ／ 責任編輯：Zaphyra
2024年春季至夏季（底特律土地價值稅提案審議期）在美國各大城市住房危機日益嚴峻的背景下，一種看似無害的制度安排—傳統的房地產稅制—正被指認為問題的幫兇。該稅制的核心特點是對土地課以低稅，同時對建築物（即「改良物」）課以重稅。這種設計產生了扭曲的抑制效果：懲罰開發建設，卻獎勵土地投機。在德州奧斯汀等房價飆漲的城市，數以萬計的住宅用地被長期閒置，僅作停車場使用或完全空置，因為持有空地的稅務成本遠低於開發後的成本。為破解此困局，「土地價值稅」（Land Value Tax, LVT）的構想被重新提出。該稅制主張對土地課徵高稅，同時降低對建築物的稅負，旨在迫使土地所有者最大化利用土地，否則便因高昂的持有成本而將其出售。目前，密西根州底特律市正考慮推行此項改革，若獲批准，將成為美國史上實施該稅制的最大城市，其成敗將為全美其他面臨同樣困境的城市提供關鍵的實證參考。
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Lia. Independent Media 台北報導
城市的天際線，訴說著發展的故事。但在德州奧斯汀市中心，一片空曠的土地卻在講述一個截然不同的故事—一個關於停滯、投機與制度失靈的故事。這片土地每年每英畝的房產稅單約為150萬美元，然而僅僅六個街區之外，一棟豪華公寓大樓的稅率卻是其近兩倍。這種看似不合邏輯的現象，並非個案。在全美各大城市，閒置或低度開發的地塊星羅棋布，它們如同城市肌理上的傷疤，無聲地嘲諷著日益嚴峻的住房危機。
越來越多的經濟學家與政策制定者指出，這些現象背後有一個共同的結構性因素：一種結合了對土地課徵低稅與對建築物課徵高稅的房地產稅收體系。這種制度在過去一個世紀被視為理所當然，但如今，它在加劇美國住房短缺中所扮演的被忽略的角色，正受到前所未有的檢視。
扭曲的獎懲：懲罰建設、鼓勵閒置的稅制
要理解問題的根源，我們必須深入剖析美國傳統房產稅的基本邏輯。其前提看似簡單：政府評估一筆房地產的總價值，並依此價值課稅。房地產越有價值，稅負就越高。然而，問題出在「價值」的構成—它包含了土地價值與地上建築物（即「改良物」）的價值。
當一位土地所有者對其房產進行投資，例如增建一個房間，或是將空地開發成公寓大樓時，其房產的總價值隨之上升，稅單也因此水漲船高。在某些情況下，一塊已開發土地的稅負，可能是一塊相鄰空地的七倍之多。這種制度無形中向市場傳遞了一個負面信號：開發與建設是會受到「懲罰」的。
反之，如果一位所有者選擇讓一塊位於市中心黃金地段的土地長期閒置，或僅作為停車場使用，由於其「改良物」價值極低甚至為零，他所需繳納的稅款也相對低廉。這使得持有土地、等待其因周邊發展而自然升值，然後再「低買高賣」以獲取暴利，成為一種極具吸引力的投機策略。這些土地所有者在持有期間無需為社區貢獻任何實質價值—尤其是急需的住房。羅伯特·沙爾肯巴赫基金會的執行董事約瑟芬·法斯（Josephine Faass）指出，這種稅制實際上影響了人們使用土地的方式，或者說，影響了他們「選擇不使用土地」的決定。
奧斯汀的困境：一個國家的縮影
德州奧斯汀市，正是這一制度性困境的典型案例。這座曾經以其可負擔性而聞名的「陽光地帶」城市，近年來經歷了爆炸性的人口與經濟增長，房價也隨之飛漲。根據奧斯汀房地產經紀人委員會的數據，該市的中位數房價從2020年1月到2024年1月，短短四年內躍升了36%，達到52.5萬美元。
在住房需求如此旺盛的背景下，一個弔詭的現象出現了：開發商很難找到可供建設的土地。然而，根據房地產分析公司Altus Group的數據，僅奧斯汀一地，就有超過17,500塊被劃定為住宅用途的閒置地塊。許多土地所有者根本不想出售，因為持有成本極低，而未來的升值潛力卻很可觀。
這些閒置土地所代表的潛力是驚人的。據Altus Group估算，如果奧斯汀所有閒置地塊的開發密度能達到該市當前的平均水平，將可增加超過10億平方英尺的住房面積，相當於約384座帝國大廈，或超過80萬個新增公寓單位。這不僅僅是冰冷的數字，它代表著本可以安居於此的數十萬家庭，以及一個因制度扭曲而未能實現的、更具包容性的城市未來。
政策的轉向：土地價值稅的文藝復興
面對此困局，一個古老而一度被遺忘的政策構想—土地價值稅（Land Value Tax, LVT）正迎來一場「文藝復興」。LVT的核心思想，是將稅收負擔從建築物轉移到土地本身。簡而言之，它主張對土地的評估價值課徵高稅率，同時對地上的建築物課徵極低甚至零稅率。
這一轉變，旨在從根本上扭轉現行制度的獎懲機制。在LVT體系下，無論土地上是摩天大樓還是空無一物，只要位於相同地段、面積相同，其土地稅負都是一樣的。這將使得持有閒置或低度開發的土地變得極其昂貴。土地所有者將面臨一個清晰的選擇：要麼將土地開發至其「最高且最佳」的用途，以獲取足夠的收入來支付高昂的土地稅；要麼將其出售給有能力開發的買家。
理論上，LVT將會促進土地的有效利用，抑制破壞性的土地投機，並鼓勵對建築物的投資與維護。歷史上，賓州的匹茲堡市曾實施過分級稅制（一種LVT的變體），數項研究表明，在該稅制實施期間，匹茲堡的建築活動相較於周邊其他條件類似的城市更為活躍。
改革之路：挑戰與底特律的試金石
儘管LVT的理論極具吸引力，但將其付諸實踐卻面臨重重阻礙。首先是技術層面的挑戰。準確地評估土地的價值（剝離地上建築物的價值）是一項複雜的工作，需要專業的評估體系。其次，政治上的阻力更為巨大。在美國，地方政府的稅收權力往往受到州法律的嚴格限制，許多城市根本沒有單方面改革其房產稅制的法律權力。
此外，部分開發商也指出，稅制改革並非萬靈丹。嚴格的分區法規（Zoning Laws）、不斷上漲的建材成本以及漫長的審批流程，同樣是阻礙新住房建設的重要因素。LVT或許只能解決問題的一部分。
儘管挑戰重重，密西根州的底特律市，一個在過去幾十年經歷了嚴重衰退與人口流失的城市，如今卻有望成為這場稅制改革的先鋒。一項在該市推行LVT的提案正在審議中。如果獲得批准，底特律將成為美國歷史上實施土地價值稅的最大城市。
全世界的住房倡議者、經濟學家與城市規劃者都在密切關注底特律的動向。這將是一場至關重要的21世紀政策實驗。如果它能成功地刺激建設、活化閒置土地，並在不損害弱勢群體利益的前提下改善城市財政，那麼它將為全美乃至全球其他城市提供一個強有力的範例。反之，它的失敗也將凸顯出這項改革在現實世界中的複雜性。無論結果如何，底特律的抉擇，都將深刻影響未來美國人對於房產稅、城市發展與住房正義的思考。
資料來源
The Wall Street Journal: Why It’s So Profitable to Own Vacant Land in U.S. Cities
https://www.youtube.com/watch?v=rX_iJt-h6k8
Bloomberg CityLab: Detroit’s Land Value Tax Plan Advances to State Legislature
https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-05-08/detroit-s-land-value-tax-plan-advances-to-state-legislature
Lincoln Institute of Land Policy: The Land Value Tax: A Primer
https://www.lincolninst.edu/publications/articles/2023-12-land-value-tax-primer
Detroit Free Press: Detroit land value tax plan: What it is, how it would work
https://www.freep.com/story/money/personal-finance/2023/11/14/detroit-land-value-tax-plan-what-it-is-how-it-would-work/71545625007/
Austin Board of REALTORS®: Austin-Round Rock MSA Housing Market Experiences Typical Seasonal Slowdown in January
https://www.abor.com/news-center/market-stats/austin-round-rock-msa-housing-market-experiences-typical-seasonal-slowdown-in-january-2024
Strong Towns: Is a Land Value Tax a Good Idea?
https://www.strongtowns.org/journal/2023/5/1/is-a-land-value-tax-a-good-idea
The Brookings Institution: The case for a land value tax
https://www.brookings.edu/articles/the-case-for-a-land-value-tax/