撰稿人：Lia ／ 責任編輯：Zaphyra
2023年2月16日，舊金山市長倫登・布里德（London Breed）在發表年度市情咨文時，直面了這座城市正深陷的危機與外界的悲觀論調。她承認，那個疫情前人潮熙攘、充滿活力的市中心「已不會回來」，並提出了一份旨在重塑城市核心的轉型藍圖。這番表態，正值舊金山市中心面臨歷史性空置潮的嚴峻時刻。在疫情的催化下，該市的辦公室空置率，從疫情前的約4%飆升至超過30%的驚人水平，增幅冠絕全美所有主要城市。以科技業為支柱的經濟模式，在遠距工作的浪潮下，反噬了自身的繁榮根基。大型企業如Salesforce、Meta等紛紛縮減辦公空間，知名零售商接連撤出，一度被譽為「黃金之城」的市中心，在許多觀察家眼中，正陷入一場無可挽回的「末日循環」（Doom Loop）。
這場危機的成因，是一場多重因素疊加的「完美風暴」。首先，舊金山長期以來高昂的住房成本，早已迫使大量工作者遷往遠郊，形成了依賴公共交通的龐大通勤族，這為遠距工作的普及，埋下了結構性的伏筆。其次，該市高度集中的科技產業，恰恰是最適應且最快擁抱遠距工作的行業，導致市中心失去了最大宗的辦公室租戶與日常消費人流。最後，長年存在的公共安全與遊民問題，在疫情期間進一步惡化，不僅勸退了遊客，更讓許多本地商家因頻繁的竊盜、破壞以及客流銳減而被迫歇業，選擇遷往他州。然而，在這片看似蕭條的景象之下，新的復甦契機也正在悄然醞釀。以OpenAI為代表的人工智慧（AI）產業的爆發性成長，正為舊金山帶來新一波的租賃需求，鞏固了其作為全球科技創新中心的地位。同時，商業地產價格的大幅下跌，也吸引了部分具備長遠眼光的「機會主義」投資者，以遠低於市場高峰期的價格，收購市中心的辦公大樓，並計劃對其進行徹底的改造升級。面對此一情勢，市政府的政策回應，也從消極等待轉向積極規劃。布里德市長提出的藍圖，核心思想是推動市中心的功能多元化，擺脫對朝九晚五辦公與零售的單一依賴。具體措施包括簡化新商業活動的許可流程、修改分區法規（Zoning），以鼓勵並便利將閒置的辦公空間，轉化為住宅、教育機構、實驗室或其他創新用途。這場轉型，不僅是一場經濟上的自救，更是一場關於城市靈魂與身份認同的重塑之戰。
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Lia. Independent Media 台北報導
在許多人的集體想像中，舊金山是一座被鍍金光環所籠罩的城市。它是科技創新的全球聖地，是自由精神與文化多元的象徵，其市中心的天際線，更是美國西岸繁榮的縮影。疫情之前，行走在加利福尼亞街或市場街上，隨處可見成群結隊、佩戴著各大科技公司識別證的年輕人，那種景象，讓人聯想到曼哈頓的金融區，充滿了無盡的活力與機遇。然而，今日的舊金山市中心，卻呈現出另一番截然不同的面貌。許多曾經門庭若市的店面，被木板封起；曾經一位難求的甲級辦公大樓，如今有近三分之一的空間，處於閒置狀態。昔日的「黃金之城」，如今正努力對抗著外界媒體口中「殭屍城市」或「地獄」的標籤。這座城市的靈魂，正經歷一場痛苦而深刻的蛻變。這不僅是一個關於城市經濟衰退的故事，更是一個關於後疫情時代，我們如何重新想像與定義城市核心功能的探索。
一場完美風暴：市中心空洞化的三重根源
舊金山市中心的困境，並非一夜之間形成，而是一場由多重結構性因素，在疫情的催化下，共同引發的「完美風暴」。
第一重根源，是其自身成功的副作用。數十年來，科技產業的蓬勃發展，在為舊金山帶來巨大財富的同時，也推高了其生活與住房成本，使其成為全美最難負擔的城市之一。這導致大量的中產階級與普通上班族，被迫遷往灣區的其他衛星城市，每天忍受長時間的通勤。這支龐大的通勤大軍，構成了市中心經濟的基礎，但他們與城市的連結，卻是脆弱的、條件性的。當疫情來臨，遠距工作的選項，一夜之間從科技公司的福利，變成了所有人的必需品時，這條脆弱的連結，便應聲斷裂。
第二重根源，是其產業結構的單一性。舊金山將其經濟的賭注，過於集中地押在了科技產業之上。諷刺的是，正是這個推動城市繁榮的產業，也成為了瓦解其傳統辦公模式的推手。科技業的知識工作者，是最容易適應、也最快接受遠距工作的群體。當臉書、Salesforce等科技巨頭宣布永久性的彈性工作政策，並開始大規模退租、轉租其辦公空間時，市中心的商業地產市場，便失去了最主要的支撐力量。連鎖效應隨之而來，依賴這些上班族午餐、晚餐與日常消費的餐廳、咖啡館與零售店，也失去了賴以為生的客源。
第三重根源，是長期存在的治理挑戰。公共安全、毒品氾濫與遊民問題，一直是困擾舊金山的頑疾。在疫情期間，隨著街道人流的銳減與社會支持系統的壓力增大，這些問題變得更加突出與可見。許多本地商家，在承受客流崩盤的同時，還必須應對日益頻繁的店鋪盜竊與惡意破壞。一位在舊金山經營了多年墨西哥捲餅店的店主大衛・李（David Lee）便無奈地表示，儘管他的兩家餐廳依然盈利，但接連不斷的搶劫與破壞，以及從疫情前平均每日六千美元，跌至僅剩一千多美元的營業額，最終讓他心灰意冷，決定關閉店鋪，並計劃遷往拉斯維加斯或奧斯丁等新興城市。他的故事，是無數中小企業主在近年來所經歷的困境的縮影。
廢墟中的尋寶人：AI浪潮與房地產的機會主義
在悲觀的論調之中，新的希望火種，也正在廢墟之下悄然點燃。這份希望，同樣來自於科技業，但主角，已從上一代的社群媒體與雲端運算，轉變為當下最炙手可熱的人工智慧（AI）。
舊金山及其灣區，依然是全球AI研發的絕對中心。以OpenAI為首的數十家頂尖AI公司，正聚集於此。這些快速成長的企業，對辦公空間產生了新的、強勁的需求，成為了填補市中心閒置空間的一股重要力量。這股AI浪潮，至少向外界傳遞了一個清晰的信號：舊金山作為全球頂尖科技人才匯聚地的核心吸引力，並未消失。
與此同時，商業地產市場的急劇下挫，也吸引了另一類型的參與者：具備長遠眼光與風險承受能力的機會主義投資者。灣區的商業地產開發商Presidio Bay Ventures，便是其中一例。他們近期以約4100萬美元的價格，收購了位於金融區的辦公大樓「斯皮爾街60號」（60 Spear Street）。這個價格，較該大樓在2014年的成交價，大幅折價了62%。該公司的董事總經理賽勒斯・薩南達吉（Cyrus Sanandaji）坦言，他們正是看中了舊金山「繁榮與蕭條」交替的歷史週期，在市場觸底時，以十年未見的低價購入資產。由於該大樓目前的空置率高達70%，他們得以對整棟建築進行全面的重新想像與升級改造，以迎接未來的市場復甦。
政策的應對：從朝九晚五到全天候社區的轉型藍圖
面對這場結構性的危機，舊金山市政府的應對，也從最初的等待觀望，轉向了更為主動的政策規劃。市長倫登・布里德所提出的「經濟復甦路線圖」，其核心精神，是坦然接受「過去的市中心已不會回來」這一現實，並致力於創造一個功能更多元、更具韌性的新未來。
這份藍圖的關鍵，在於打破舊有法規的束縛，為市中心的多樣化發展，掃除制度障礙。具體的政策工具，包括簡化新企業進駐的許可審批流程，以降低創業門檻。而更具革命性的一步，則是推動分區法規（Zoning）的改革，為將閒置的辦公大樓，轉變為其他用途，提供法律上的便利。
過去，市中心被嚴格劃分為商業辦公區，這導致了其功能的高度單一化——白天人聲鼎沸，夜晚與週末則宛如空城。新的政策方向，正是要打破這種「朝九晚五」的模式，鼓勵將部分辦公空間，轉化為急需的住宅單位、高等教育設施、生物科技實驗室，或是文化藝術空間。其最終目標，是將舊金山市中心，從一個純粹的工作場所，改造為一個能夠吸引人們居住、學習、生活與娛樂的「全天候」活力社區。
重塑城市靈魂的漫長道路
舊金山當前面臨的，是一場深刻的生存危機，也是一次千載難逢的重生契機。前方道路依然充滿挑戰。AI產業的成長，是否足以抵銷傳統科技業退租所留下的巨大空缺，仍是未知數。將摩天辦公大樓改造為住宅，在工程技術與財務可行性上，也面臨著巨大的困難。
然而，這場危機，也迫使這座城市，不得不去直面那些在長期繁榮中被掩蓋的深層矛盾：對單一產業的過度依賴、對高昂生活成本的漠視，以及對城市治理頑疾的拖延。市長布里德在演說中，也奮力反擊了全國媒體對舊金山的片面描繪，她強調，城市必須奪回定義自身的話語權。
舊金山的未來，將取決於它是否能夠成功地將這場危機，轉化為一次徹底的自我革新。這場戰鬥，不僅關乎辦公室的空置率與城市的財政收入，更關乎一座偉大城市的靈魂與認同。這將是一條漫長而艱難的道路，但舊金山正試圖向世界證明，即便鍍金的外衣褪去，一座城市的真正價值，在於其不斷適應、重塑與再生的能力。
資料來源
The Wall Street Journal: Is San Francisco's Downtown Dying or on the Brink of a Turnaround?
https://www.wsj.com/video/series/wsj-explains/is-san-franciscos-downtown-dying-or-on-the-brink-of-a-turnaround/7E648B1C-16C3-485D-85B7-575775390919
Bloomberg: San Francisco Office Vacancy Hits New Record High of 31.8%
https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-07-12/san-francisco-office-vacancy-hits-new-record-high-of-31-8
San Francisco Chronicle: S.F. Mayor London Breed says downtown will ‘not come back as it was.’ Here’s her new plan
https://www.sfchronicle.com/sf/article/london-breed-state-of-the-city-17790119.php
Reuters: AI boom gives San Francisco's ailing office market a lifeline
https://www.reuters.com/technology/ai-boom-gives-san-franciscos-ailing-office-market-lifeline-2023-08-01/
The New York Times: What’s Really Going On in San Francisco?
https://www.nytimes.com/2023/07/22/briefing/san-francisco.html
The San Francisco Standard: 60 Spear Street Sells for 60% Less Than 2014 Price in Sign of Market Distress
https://sfstandard.com/2023/08/29/60-spear-street-sells-for-60-less-than-2014-price-in-sign-of-market-distress/
Office of the Mayor, City of San Francisco: Mayor London Breed Delivers State of the City 2023
https://sf.gov/news/mayor-london-breed-delivers-state-city-2023