撰稿人：Lia ／ 責任編輯：Zaphyra
2025年9月，美國各大城市持續面對後疫情時代的嚴峻挑戰—商業辦公大樓的空置率居高不下，與此同時，住宅短缺問題卻日益嚴重。根據不動產分析公司CoStar的數據，全美閒置的辦公空間已累積達十億平方英尺，相當於約370棟帝國大廈的體量。此一現象不僅對城市稅收構成壓力，也衝擊了商業區的經濟活力。為應對此雙重困境，將閒置辦公室改造為住宅的「適應性再利用」（Adaptive Reuse）方案，成為紐約、芝加哥、舊金山等都會區政策議程的核心。然而，這條轉型之路充滿了建築結構、財務可行性與都市法規的複雜挑戰，將昔日的辦公空間轉變為宜居的家園，遠非僅是改變用途那般單純。
將辦公大樓轉變為住宅單位，首先遭遇的是建築設計上的先天限制。多數戰後興建的現代辦公樓宇，其特點是樓層面積縱深極大，以容納開放式辦公區。這種設計雖能有效利用空間，卻導致建築物核心區域缺乏足夠的自然採光與通風，不符合居住標準。開發商為解決此問題，必須採取如在建築物中心切割天井、開鑿採光井等大規模結構改造工程，不僅技術複雜，更導致每平方英尺的改建成本高達500美元。此外，管線配置、窗戶能否開啟、結構柱的位置等，皆是轉型過程中需要克服的工程難題。相較之下，戰前建造、樓板較窄的舊式建築，因其設計更利於自然通風採光，反而成為較為理想的改造標的。
面對高昂的改建成本，開發商在缺乏政策誘因的情況下，往往傾向將改造後的單位定位為高價位的豪華租賃公寓，以確保投資回報。此舉雖能活化閒置資產，卻無助於緩解低收入家庭面臨的住宅短缺困境。根據全國低收入住房聯盟（National Low Income Housing Coalition）的統計，美國在2021年仍面臨超過730萬戶可負擔租賃住宅的缺口。為此，地方政府開始介入，試圖透過政策工具引導市場走向。芝加哥市政府運用稅收優惠與公共資金，支持將商業區辦公樓改建為包含六百戶平價單位的住宅計畫；紐約市長亞當斯（Eric Adams）亦提出放寬區劃法規，以簡化審批流程，降低改建門檻。這些政策實驗反映出，辦公室轉住宅的成功與否，高度仰賴公私部門的協力，以及政府在平衡市場利益與公共需求之間的政策智慧。
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Lia. Independent Media 台北報導
在曼哈頓下城區的天際線下，一棟矗立近半世紀的摩天大樓正靜默地經歷一場身份的蛻變。過去，這裡是金融菁英們運籌帷幄的辦公場所；數月後，這裡將以擁有588個單位的豪華公寓之姿重新敞開大門。這棟名為「水街160號」（160 Water Street）的建築，是美國都市地景變遷的一個縮影—一個關於空間、經濟與社會需求的深刻對話。然而，在其轉型的背後，是全美各地高達十億平方英尺、依舊寂寥的辦公空間，這些閒置的鋼筋水泥結構，正成為城市治理者一道棘手的難題。
後疫情時代的都市空心化挑戰
自全球疫情改變了工作模式以來，遠程與混合辦公的普及化，對傳統的中央商務區（CBD）造成了結構性衝擊。企業縮減實體辦公室面積，續租率下降，導致辦公大樓的空置率攀升至數十年來的高點。此現象不僅意味著業主的租金收入銳減，更對城市財政產生連鎖效應：商用不動產稅收的流失、通勤人潮減少導致周邊餐飲零售業蕭條，進而削弱了城市核心區的經濟活力。
與此同時，美國多數大都會區正深陷於住房危機之中，房價與租金的持續上漲，使得中低收入家庭的居住負擔日益沉重。在此背景下，將供過於求的辦公空間，轉化為亟需的住宅單位，似乎成為一項直觀且雙贏的解決方案。此舉不僅有望為市場注入新的住宅供給，更能為衰退的商業區重新注入人氣與生命力，實現都市空間的再活化。然而，從藍圖到現實，這條路徑佈滿了建築物理性、財務經濟性與政策法規性的三重障礙。
建築的物理疆界—從辦公到居住的結構難題
辦公建築與住宅在設計邏輯上存在根本差異。辦公空間追求的是最大化的開放面積與靈活性，而住宅則強調私密性、舒適度以及與外部環境的連結。建於二戰後的現代辦公大樓，受益於空調與螢光燈照明技術的普及，其樓板設計得越來越寬闊且深入，以便容納更多員工。這種「深樓板」（deep floor plate）設計，卻成為住宅改造的最大物理障礙。一個距離窗戶過於遙遠的內部空間，無法獲得足夠的自然光與新鮮空氣，難以規劃成合乎居住品質的臥室或起居室。
為克服此問題，建築師與開發商必須採取昂貴的結構性干預。以「水街160號」為例，開發團隊選擇從建築中心鑿開三座巨大的天井，將原本無法利用的黑暗空間轉變為能引入光線的通道，並將移除的樓板面積重新分配至建築頂部，增建了六個樓層。在其鄰近的「水街180號」建案中，則是挖空樓層中央，創造一個大型中庭，讓內部單位也能擁有面向庭院的窗戶。這些工程不僅成本高昂—改建費用可高達每平方英尺500美元—還涉及複雜的結構加固，例如為每根柱子安裝鋼板與斜撐，以支撐新增的樓層重量與改變後的結構。
相較之下，那些建於空調普及之前的戰前建築，因其設計必須依賴可開啟的窗戶來進行通風與採光，通常擁有較窄的樓板與纖細的建築輪廓。這些特質使其內部空間距離窗戶不超過30英尺，更易於被劃分為符合居住標準的公寓單位，因此成為開發商眼中更具改造潛力的標的。
市場失靈的經濟現實—豪華公寓與可負擔住宅的落差
即便克服了建築上的挑戰，財務可行性仍是決定計畫成敗的關鍵。高昂的收購與改建成本，意味著開發商必須設定相當高的租金或售價才能實現盈利。結果是，市場上絕大多數的辦公室改建案，最終都轉化為鎖定高收入族群的豪華公寓，其租金從3,500美元至7,500美元不等。
此一結果凸顯了市場機制的局限性：單靠私部門的投資，難以解決公共政策最關切的可負擔住房問題。根據全國低收入住房聯盟的數據，全美低收入租屋者面臨著超過730萬戶的適足住宅缺口。辦公室改建若無法回應這部分需求，其作為解決住房危機方案的政策正當性便會受到質疑。開發商坦言，若無政府的稅務減免或資金補助，要將改建項目用於提供平價住宅，在財務上幾乎不可能實現。
政策工具的介入與都市治理的未來
意識到市場的內在矛盾，美國各地方政府已開始積極探索政策介入的可能性。芝加哥市府發起了一項公私合作計畫，利用稅收增額融資（TIF）等公共資金與稅務優惠，資助商業區內數個辦公室改建案，目標是創造約1600個新住宅單位，其中要求600戶必須是可負擔住宅。在紐約，市長亞當斯政府則著手修改分區法規（Zoning Laws），放寬對建築年代的限制，讓更多1990年之前興建的辦公樓宇也符合改建資格，以擴大潛在的供給庫。
這些政策實驗的方向，是透過降低開發商的合規成本與財務風險，來換取其提供部分具備公益性質的可負擔單元。然而，這類計畫的規模，相較於龐大的住房需求，仍只是杯水車薪。此外，市場力量仍在形塑此一趨勢的未來。隨著商辦大樓的價值持續下跌，以及業主面臨日益增長的貸款償還壓力，未來可能有更多建物以遠低於過去市值的價格出售。當收購成本降低，改建計畫的財務模型將更具彈性，這或許能為平價住宅的開發創造新的空間。
總體而言，將閒置辦公室改建為住宅，不僅是一項建築工程或金融投資，它更是一場關於城市未來形態的深刻反思。它要求城市規劃者、政策制定者與開發商共同協作，在振興衰退商業區、增加住宅供給與確保社會公平之間，找尋一個精巧的平衡點。這場始於後疫情時代的都市轉型，其最終的成敗，將取決於能否將冰冷的辦公空間，真正轉化為溫暖且人人皆可負擔的家園。
資料來源
The New York Times: The Cost of an Empty Office Climbs, Forcing Cities to Adapt
https://www.nytimes.com/2024/05/13/business/economy/office-real-estate-economy.html
Bloomberg: The Office-to-Apartment Conversion Craze Is Helping Very Few Solve the Housing Crisis
https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2024-05-16/the-office-to-apartment-conversion-craze-is-helping-very-few-solve-the-housing-crisis
The Wall Street Journal: The Bumpy, Pricey Road to Turning Offices Into Apartments
https://www.wsj.com/real-estate/commercial/office-apartment-conversion-real-estate-c233c434
Reuters: US office-to-residential conversions jump as housing demand remains strong
https://www.reuters.com/markets/us/us-office-to-residential-conversions-jump-housing-demand-remains-strong-2023-10-25/
The Associated Press: Cities are converting more offices to apartments, but the numbers remain small
https://apnews.com/article/office-space-apartments-conversion-housing-pandemic-2b5d4001c37c22501a182ef6205697ea
The Economist: Converting offices into flats is not the answer to cities’ problems
https://www.economist.com/finance-and-economics/2024/02/11/converting-offices-into-flats-is-not-the-answer-to-cities-problems
Pew Research Center: More U.S. office buildings are being converted into apartments
https://www.pewresearch.org/short-reads/2023/10/26/more-us-office-buildings-are-being-converted-into-apartments/