撰稿人：Lia ／ 責任編輯：Zaphyra
自2024年初以來，中國房地產市場的結構性問題持續浮現，其影響不僅是帳面上的金融數字，更體現在具體的物理空間與社會心理層面。在距離北京東北方約650公里的工業城市瀋陽，由綠地集團（Greenland Group）等知名開發商所擘劃的歐式豪宅區，如今已然成為一片廣袤的廢墟。這些於2010年動工的項目，在數年後戛然而止，徒留數以百計的空洞建築框架。曾經被規劃為高爾夫球場、會議中心與酒店的土地，如今被當地農民用以放牧，華麗的售樓中心內部僅剩破碎的吊燈與一面褪色的法國國旗，無聲地訴說著一個黃金時代的倉促落幕。此場景是全國範圍內危機的縮影：據估計，全中國有多達2000萬套預售後未能完工的房屋，牽動著無數家庭的畢生積蓄與未來。
這場危機的根源，可追溯至過去數十年由債務驅動的房地產狂潮。開發商透過高槓桿借貸，在需求尚未飽和前大規模興建，將房地產推升為中國經濟增長的核心引擎。然而，為遏制潛在的系統性金融風險，北京當局對開發商的債務與現金流設下嚴格指標，此舉驟然切斷了業界賴以為生的融資管道。政策的轉向觸發了一連串的連鎖反應，超過50家住宅開發商近年來出現債務違約。其中，曾經的地產龍頭中國恒大集團（China Evergrande Group）更於2024年1月遭香港法院下令清算，其在全國各地遺留下約80萬套未完工的預售房屋，使數十萬購房者的希望化為泡影。綠地集團，這家擁有上海市政府作為主要股東的企業，同樣未能倖免，於去年7月違約了價值超過4億美元的國際債券，其在瀋陽的停滯項目，成為國有背景企業亦難抵禦市場風暴的例證。
危機的蔓延已從金融領域擴散至社會層面，深刻地動搖了中國民眾的財富觀念。過去，購置房產被視為最穩固可靠的投資途徑，是中產階級積累財富的主要方式。然而，遍布全國的停工建案與開發商的接連倒閉，已徹底改變了此一看法。恒大等企業的崩潰引發了全國性的業主抗議，他們對於已開始支付抵押貸款的房屋卻無法交付感到憤怒。市場數據亦反映出信心的流失：2023年新建住宅的銷售額下降了6%，退回至2016年以來未見的水平，且市場普遍預期此一下滑趨勢將在2024與2025年持續。這種從「最可靠投資」到「最不可靠投資」的觀念轉變，不僅衝擊了房地產市場本身，更對高度依賴此一部門的中國整體經濟結構，構成了一項艱鉅的挑戰。
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Lia. Independent Media 台北報導
當車輛駛入瀋陽市郊，一片奇異的景象在地平線上展開。仿若歐洲莊園的宏偉宅邸，以其古典的線條與石柱，沉默地矗立在荒煙蔓草之間。然而，走近一看，才發現這些並非歷史的遺蹟，而是一個未完成的未來。它們僅僅是水泥與鋼筋構成的空殼，一個個巨大而空洞的眼窩，凝視著灰濛的天空。這裡只是中國無數個停工樓盤中的一處，卻以其龐大的規模與華麗的設計，成為這場深遠的地產危機中最具象徵性的註腳。
此處名為「國賓府」（Estate Guest Mansions）的建案，由中國大型開發商綠地集團於2010年啟動。根據最初的藍圖，這裡將會是一座融合了高爾夫球場、國際會議中心與豪華酒店的頂級社區。然而，在建設開始數年後，資金鏈的斷裂讓一切戛然而止。如今，曾經被寄予厚望的庭園，成為附近農民的牧地，山羊在未完工的別墅之間悠閒地啃食著雜草。走進那個被稱為「凡爾賽宮」的售樓中心，彷彿踏入一個後末日時代的劇場。巨大的水晶吊燈蒙塵依舊，幾支不知被誰扔上去的滅火器懸掛其中，與空間的宏偉形成荒謬的對比。地上，一面象徵著其法式血統的法國國旗，在塵埃中破碎不堪。綠地集團曾為此地投入2.3億美元，但在工程停擺前，僅售出了不到5%的房屋。
這個場景並非孤例。在瀋陽的另一端，中國恒大集團的建案同樣以停工的姿態，成為這座城市的另一道傷疤。恒大的急速擴張與最終的崩潰，是整個中國房地產市場發展模式的極致體現。它象徵著一個時代－一個將房地產與經濟增長、地方財政、家庭財富緊密捆綁的時代。2024年1月，香港法院的一紙清算令，正式宣告了這個巨人的倒下，也將其在全國各地留下的80萬戶「爛尾樓」問題，赤裸裸地推到了社會面前。恒大的倒下，如同第一張倒下的骨牌，引發了一場席捲整個行業的違約潮。
這場危機的核心，是一種被稱為「預售制」的商業模式。在中國，開發商被允許在房屋竣工前就向購房者出售，並將所得資金用於項目的後續建設。這種模式極大地加速了開發商的資金周轉，支撐了過去二十年的建設狂潮。然而，它也將巨大的風險轉嫁給了消費者。一旦開發商因資金問題停工，購房者便陷入了兩難的困境：他們不僅無法獲得應有的房產，還必須繼續償還銀行的抵押貸款。據估計，全國目前約有2000萬套處於這種狀態的預售屋，背後是數千萬個被困在法律與金融僵局中的家庭。
問題的根源，始於政府政策的劇烈轉向。長期以來，中國經濟對房地 industy 的依賴既深且廣。房地產及其相關產業，一度佔據了中國國內生產總值的四分之一。地方政府依靠出讓土地使用權來獲取財政收入，而民眾則將家庭財富的絕大部分投入房市。這種繁榮建立在不斷膨脹的信貸之上。為了遏制失控的債務與潛在的金融泡沫，北京決策層劃定了嚴格的「三條紅線」政策，對開發商的負債率、淨負債率和現金短債比進行了嚴格的限制。
這項旨在為市場降溫的政策，卻意外地成為壓垮許多高槓桿開發商的最後一根稻草。習慣了寬鬆信貸環境的企業，突然發現難以從傳統渠道獲得新的融資，而銷售的放緩又進一步加劇了現金流的緊張。一場流動性危機迅速蔓延，從恒大開始，違約事件接二連三地發生。即便是擁有上海市政府作為主要股東的綠地集團，也未能在此次風暴中全身而退，其在國際市場上的債券違約，清晰地表明這場危機的深度已超出了單純民營企業的範疇。
經濟層面的震盪，最終轉化為深刻的社會信任危機。過去數十年，房地產不僅是居住的空間，更是財富增值的象徵。一代人相信，只要將儲蓄投入房產，就能搭上中國經濟高速發展的列車。然而，遍布各地的停工建案，以及媒體上關於開發商倒閉的連篇報導，徹底粉碎了這種信念。「爛尾樓」的業主們從最初的等待，變為憤怒的抗議，部分地區甚至出現了集體停止償還抵押貸款的風潮。這種情緒的轉變，反映在疲軟的市場數據上。2023年新建住宅銷售額大幅下滑，且市場預期在未來一至兩年內難有起色。
對中國的決策者而言，這無疑是一個極其棘手的挑戰。一方面，他們需要化解房地產市場硬著陸可能引發的金融風險；另一方面，他們必須應對數千萬受困家庭的安撫問題，維護社會穩定。政府已採取了一系列措施，包括敦促地方政府與銀行提供專項貸款，以確保未完工的項目能夠交付（即「保交樓」政策），同時也放鬆了部分城市的購房限制並降低了利率，試圖重新激發市場需求。然而，這些措施的效果仍有待觀察。市場信心的重建，是一個漫長而艱難的過程。
瀋陽的這些空置豪宅，不只是一項失敗的商業投資，它們是中國經濟發展模式轉型陣痛的物理見證。它們提醒著人們，任何由債務無限驅動的增長終有其極限。當一個國家大多數人的財富與一個單一資產類別過度捆綁時，其所帶來的脆弱性是巨大的。如何引導經濟擺脫對房地產的過度依賴，如何在消化現有問題的同時，為未來的可持續發展尋找新的動能，將是中國政府在未來數年內，必須面對的核心課題。這不僅關乎經濟的走向，更關乎一個世代的信任與一個國家的社會契約。
資料來源
The Wall Street Journal: Inside China's Empty Cities
https://www.wsj.com/video/series/in-depth-features/inside-chinas-empty-cities-a-look-at-the-countrys-property-crisis/9308F492-263A-4217-9150-10497A42767F
Reuters: China's new housing slump adds to pressure for more policy stimulus
https://www.reuters.com/world/china/chinas-new-home-prices-fall-10th-straight-month-may-2024-06-17/
Associated Press: A Hong Kong court orders the liquidation of property developer China Evergrande
https://apnews.com/article/china-evergrande-liquidated-hong-kong-bb6a4b1b3e3e264562d7085c4902d1d0
Bloomberg: China’s Property Sector Has Become a Black Hole for the Economy
https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-01-16/china-s-property-sector-has-become-a-black-hole-for-the-economy
Financial Times: China’s unfinished home crisis threatens economic and social stability
https://www.ft.com/content/1d9b35da-9174-455b-8012-88223689f2b8
The Guardian: China’s property crisis: why are so many people’s homes unfinished?
https://www.theguardian.com/world/2024/feb/08/chinas-property-crisis-why-are-so-many-peoples-homes-unfinished
The Economist: How to fix China’s property crisis
https://www.economist.com/leaders/2024/05/16/how-to-fix-chinas-property-crisis