撰稿人：Lia ／ 責任編輯：Zaphyra
2021年6月15日，在COVID-19疫情所引發的經濟震盪中，美國房地產市場呈現出一幅極端矛盾的圖景：一方面，低利率與遠程辦公需求刺激了房價的飆升和創紀錄的交易量，機構投資者以前所未有的規模湧入獨戶住宅市場；另一方面，數以百萬計的美國家庭因失業或收入銳減而陷入財務困境，拖欠抵押貸款，在聯邦暫緩驅逐令的保護傘下，暫時維繫著岌岌可危的居住權。正是在這片繁榮與絕望並存的土壤之上，一種被稱為「售後回租」（Sale-Leaseback）的金融模式，正挾帶著數億美元的風險投資，迅速擴張。這種模式向陷入困境的屋主承諾，提供一條無需出售房產搬離家園，又能立即獲得現金以償還債務的生命線。然而，在消費者保護倡議者的眼中，這條看似誘人的生命線，更像是一條精心包裝的、通往家庭財富永久性流失的管道。
「售後回租」的核心交易結構，是屋主將其房產的所有權出售給一家投資公司，然後以租客的身份，向該公司按月支付租金，繼續居住在原來的家中。合約通常會附加一項條款，允許前屋主在未來一到兩年內，以預先設定的價格購回房產。對於那些因信用評分暴跌而無法獲得傳統銀行再融資或房屋淨值貸款的家庭而言，這種模式幾乎成為他們避免房屋被法拍的最後手段。以EasyKnock為代表的金融科技公司，將自身定位為解決方案的提供者，聲稱其業務旨在幫助信用不良的屋主，釋放其被凍結在房產中的淨值，以應對燃眉之急。然而，交易的細節揭示了其中潛藏的巨大風險：投資公司收購房產的價格，通常遠低於其市場公允價值；屋主轉為租客後，需要支付的月租金可能並不低廉，使其難以儲蓄足夠的資金用於回購；而最為關鍵的是，回購條款往往設定了嚴苛的時間限制與條件，使得處於財務困境中的家庭，極難在短期內恢復到足以購回房產的經濟狀況。
這種模式的興起，不僅僅是個別公司的商業創新，更是美國住房市場結構性變遷的一個縮影。它反映了機構資本向獨戶住宅租賃市場的大規模滲透。根據產業數據，投資者目前已佔據美國所有房屋銷售的約五分之一。以全美最大的住宅租賃公司「Invitation Homes」為代表的巨頭，正計劃將「售後回租」作為其擴張房源的新渠道。這些公司看準了疫情所創造的歷史性機遇：在聯邦的法拍保護令到期後，可能會出現一波無力償還貸款的屋主，而「售後回租」正是將這些房產，以低於市場的價格，從個人手中轉移到公司資產負債表上的高效工具。—消費者保護團體對此發出警告，稱這種模式與2008年金融危機期間出現的各類「淨值剝奪」騙局如出一轍—它利用了人們在絕望中尋求短期解決方案的心理，最終卻導致他們失去了數十年積累下來的最重要的家庭資產與財富傳承的基石。隨著數百萬家庭的貸款寬限期即將結束，如何監管這一灰色地帶的金融產品，保護弱勢群體的住房權益，已成為拜登政府與金融監管機構必須正視的嚴峻政策挑戰。
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Lia Independent Media 台北報導
在德州丹尼森市，布萊恩・馬伯格（Blaine Marburger）在一棟他生活了近二十年的房子裡，教他的孩子們學會游泳，並累積了無數家庭回憶。他曾以為，自己會在這棟房子裡一直住到退休。然而現在，他卻是這棟房子的租客，每月向一家遠在紐約的房地產投資公司支付1,600美元的租金。馬伯格的經歷，是當下美國房地產市場一幅奇異且令人不安的圖景的縮影。
這一切始於COVID-19疫情。作為一名物理治療師，疫情導致馬伯格無法再進行家庭訪視，他的收入驟減一半。與此同時，一場離婚官司讓他背上了子女撫養費的負擔。儘管他申請了長達一年的抵押貸款寬限期（forbearance），暫時無需還款，但債務仍在累積，信用評分暴跌。在寬限期即將結束，而他又無力償還積欠款項的絕望時刻，他在網路上找到了一家名為EasyKnock的公司。該公司提出了一個方案：以18.2萬美元的價格買下他的房子，讓他得以清償所有債務，並以租客身份繼續居住，同時保留在16個月內以18.7萬美元價格購回房產的權利。「我很猶豫，但我的選擇已經不多了。」馬伯格說。
馬伯格的故事，並非個案。根據紐約聯邦儲備銀行的數據，目前全美約有220萬屋主仍處於抵押貸款寬限期。而房貸數據提供商Black Knight的統計則顯示，嚴重拖欠（逾期90天以上）的房貸數量，自疫情開始以來已增加了五倍。在聯邦及地方政府的法拍暫緩令保護下，一場大規模的住房危機暫時被抑制。但當這些保護措施陸續到期時，數百萬像馬伯格一樣的家庭，將面臨失去家園的巨大風險。
正是在這樣的背景下，「售後回租」（Sale-Leaseback）這一利基市場，迎來了爆炸性的增長。以EasyKnock為代表的公司，在疫情期間將其業務重心，從幫助屋主在市場高點套現，轉向了服務於這些陷入困境的家庭。EasyKnock的執行長賈里德・凱斯勒（Jarred Kessler）將其公司的模式，描繪成一種為信用不良者提供的創新金融工具，是比直接賣房更好的選擇。他強調：「如果你想留在自己的家裡，又想拿出錢來，還想被尊重地對待，我們是最好的選擇。」然而，交易的細節卻揭示了另一番景象。在馬伯格的案例中，EasyKnock對其房產的估值為31.5萬美元，但收購價僅為18.2萬美元。這筆錢在償還了其11.9萬美元的抵押貸款餘額（包含一筆早年的留置權）後，僅給予他約3萬美元的現金，還需扣除7,800美元的手續費。實質上，馬伯格為了獲得短期的現金流與居住權，放棄了其房產中超過13萬美元的房屋淨值（home equity）。
全國消費者權益倡導者協會的執行董事艾拉・萊因戈爾德（Ira Rheingold）對此類模式深感憂慮。他指出，這種模式與2008年金融危機前後湧現的各類掠奪性貸款和淨值剝奪騙局，有著驚人的相似之處。「當人們感到害怕和絕望，擔心失去家園時，就是他們最容易受到傷害的時候。」萊因戈爾德承認，對於瀕臨絕境的家庭而言，「售後回租」提供的短期安全感極具誘惑力。但他警告說：「你放棄的是你的長期穩定性，是你多年來在家中積累的所有淨值。你放棄了代際傳承的財富，也放棄了未來三十年的安身之所，而你出售它的價格，卻低得可憐。」
事實上，這種模式的盈利點，很大程度上就建立在前屋主「無法成功回購」的預期之上。一旦屋主未能按時回購，投資公司便可以市場價將房產出售，或將其納入其租賃資產組合，從中賺取巨額差價。凱斯勒本人也承認，目前只有約四分之一的EasyKnock客戶，最終成功購回了他們的房產。這意味著，對於另外四分之三的家庭而言，「售後回租」最終成了一條通往徹底失去房產所有權的單行道。
「售後回租」模式的興起，並非孤立現象，它與華爾街資本大舉進軍獨戶住宅租賃市場的宏觀趨勢，緊密相連。自2008年金融危機以來，以黑石集團（Blackstone）旗下的「Invitation Homes」為代表的私募股權基金與房地產投資信託（REITs），已購買了數十萬套獨戶住宅，將其轉變為租賃物業，創造了一個全新的資產類別。如今，這些機構投資者佔據了美國所有房屋銷售的20%。它們擁有龐大的資本，能夠以全現金的方式，在競價中輕鬆擊敗普通的購房家庭，從而推高了整體房價。
疫情為這些機構投資者，提供了一個千載難逢的擴張機會。一方面，市場對郊區大戶型住宅的需求旺盛，推高了租金回報率。另一方面，數百萬陷入困境的屋主，成為了其潛在的收購目標。Invitation Homes已公開表示，計劃在今年秋季推出自己的「售後回租」項目，作為其擴充8萬套房源之外的新渠道。摩根士丹利的分析師預測，在未來五到十年內，可能會有多達一百萬套房屋，透過「售後回租」的方式進行交易。
這一切，預示著美國的住房所有權結構，可能正在發生一場深刻而靜默的變革。房屋，這個傳統上被視為美國夢基石、中產階級財富積累最重要工具的資產，正日益從個人手中，流向公司化的、匿名的資產負債表。而「售後回租」模式，則在這場財富轉移的過程中，扮演了一個高效的、針對最脆弱群體的「轉換器」角色。
對於像馬伯格這樣的普通人而言，這場宏大的變革，體現在他個人命運的無奈轉折中。「在疫情之前，這棟房子再過四年就完全付清了。」他感嘆道。如今，他不僅要重新開始，更要祈禱自己能在未來一年多的時間裡，奇蹟般地恢復財務健康，以購回那棟承載了他半生記憶的房子。他明白，對方是投資者，不是慈善機構。但至少現在，他還能暫時留住那些回憶。「我還沒準備好，翻開人生的那一頁。」他說。然而，對於成千上萬和他處於同樣境地的家庭而言，他們是否還有選擇的權利，去決定何時翻開那一頁，已成為一個巨大的未知數。
資料來源
National Association of Realtors: Existing-Home Sales Ascend 0.6% in December
https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-ascend-0-6-in-december
John Burns Real Estate Consulting: The Increased Presence of Investors in the Housing Market
https://www.realestateconsulting.com/the-increased-presence-of-investors-in-the-housing-market/
Mortgage Bankers Association: Share of Mortgage Loans in Forbearance Decreases to 4.66%
https://www.mba.org/news-and-research/newsroom/news/2021/05/17/share-of-mortgage-loans-in-forbearance-decreases-to-4.66-percent
Crunchbase: EasyKnock Company Profile & Funding
https://www.crunchbase.com/organization/easyknock
Federal Reserve Bank of New York: Household Debt and Credit Report (Q1 2021)
https://www.newyorkfed.org/microeconomics/hhdc.html
Black Knight: Mortgage Monitor Report (April 2021)
https://www.blackknightinc.com/data-reports/
Morgan Stanley Research: Single-Family Rentals: A Virtuous Cycle
https://www.morganstanley.com/ideas/single-family-rentals-virtuous-cycle