撰稿人：Lia ／ 責任編輯：Zaphyra
截至2024年10月2日，美國房價與租金的增長速度已遠遠拋離薪資水平，將「擁有一個家」的傳統美國夢，推向了遙不可及的懸崖。這場危機的核心並非源於單一的經濟失調，而是一場複雜且深植於地方治理結構的供給失靈。從嚴苛的土地使用分區法規（Zoning Laws）、引發激烈社區對抗的「鄰避效應」（NIMBYism），到層層疊加的環境審查、建築許可與衝擊規費，每一道程序都為可負擔住房的建設，增添了時間與金錢的沉重成本。原料（特別是受制於貿易關稅的木材）價格波動、技術勞工的長期短缺，以及聯邦利率政策的走向，共同交織成一張難以掙脫的網。面對這場全國性的困境，兩黨總統候選人提出了截然不同的解決路徑。共和黨陣營主張透過釋出聯邦土地、大幅鬆綁監管法規來刺激供給；民主黨則傾向運用財政工具，以擴大稅收抵免及提供購屋補助，從資金面為市場注入動能。然而，無論是何種方案，都必須面對一個核心現實：總統的權力雖能引導方向，但真正掌控土地規劃、建築許可的權力，卻牢牢掌握在州與地方政府手中。這場危機因此不僅是對經濟政策的考驗，更是對美國聯邦與地方權力劃分、社會共識凝聚能力的深度叩問。
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Lia. Independent Media 台北報導
秋日的陽光穿透華盛頓特區的辦公樓窗格，卻似乎難以溫暖數百萬美國家庭因住房壓力而冰冷焦慮的心。數十年來，「擁有自己的房子」不僅僅是個人財富的積累，更是美國中產階級身份認同與社會穩定的基石。然而，此刻，這塊基石正被不斷攀升的房價與停滯不前的薪資水平劇烈侵蝕。我們眼前的，並非週期性的市場波動，而是一場深刻的結構性危機，它觸及了美國社會運作的核心，並成為左右政治風向的關鍵議題。
筆者長期觀察國際權力動態，深知一國的內部穩定與其全球戰略姿態息息相關。當國內社會因基本生活需求而產生巨大裂痕時，其對外的影響力與政策執行的持續性，也必然受到挑戰。美國的住房危機，正是這樣一個足以牽動全局的內部挑戰。這場危機的根源，遠比許多人想像的更為盤根錯節，它始於每一塊土地的規劃，終於每一個家庭的餐桌。
一場從土地到屋瓦的制度性障礙賽
若要理解為何在土地廣袤的美國，建造足夠的房屋會如此困難，我們必須將視角從國家宏觀政策，下沉至最基層的市議會與社區聽證會。整個住房建設流程，宛如一場充滿障礙的漫長賽事。
第一道，也是最難逾越的關卡，是土地使用分區法規（Zoning Laws）。這些由地方政府制定的法規，嚴格限制了特定土地的用途與開發密度。例如，將一大片區域劃定為「單一家庭住宅區」，便從法律上排除了公寓等多戶型住宅的建設可能性，直接扼殺了提升住房密度的機會。開發商若想更改土地用途，必須向地方政府申請重新分區，而這將開啟一場漫長且充滿不確定性的政治角力。
在這場角力中，「鄰避效應」（NIMBYism, "Not In My Backyard"）扮演了關鍵角色。現有社區的居民，出於對交通擁堵、學校資源稀釋、社區環境改變乃至房產價值下降的擔憂，會組織起來，在公開會議上向地方民意代表施壓，阻止新的開發案。這種看似捍衛自身權益的公民參與，在客觀上卻形成了阻礙住房供給、推高區域房價的集體行動，使得城市發展的利益無法被更廣泛的人群共享。
即便開發商幸運地闖過了分區審議，接下來的行政審批流程又是另一重考驗。環境影響評估、土壤污染檢測、暴雨管理計畫…每一項都合情合理，但繁複的程序與延宕的審批，意味著大量的時間與顧問費用。此後，地方政府還會徵收**「衝擊費」（Impact Fees）**，名義上是用於彌補新開發案對公共設施（如學校、道路、公園）帶來的額外負擔。然而，這項費用往往高達數千甚至數萬美元，實際上是將地方政府本應承擔的基礎設施建設成本，轉嫁到了新建房屋的成本之中，最終由購屋者買單。
經濟成本的沉重枷鎖
在制度性障礙之外，經濟因素則為這場危機添上了最後的砝碼。建築成本中，建材與勞動力是兩大主要構成。其中，木材作為住宅結構的骨幹，其價格極易受到國際貿易政策的影響。例如，美國對加拿大進口軟木長期徵收的關稅，雖意在保護本國產業，卻直接推高了建築成本，對可負擔住房的建設形成了直接衝擊。
與此同時，美國建築業正普遍面臨技術勞工短缺的困境。從木工、水電工到泥瓦匠，熟練工人的斷層導致勞動力成本居高不下，工程延誤更是家常便飯。一個小小的城市建管部門，若因人手不足而無法及時派出檢查員，一個數百萬美元的項目就可能因此停擺數週，所有的時間成本，最終都會反映在房屋的售價上。
最後，由美國聯邦儲備系統主導的利率政策，則掌握著整個市場的命脈。較高的利率不僅增加了開發商的融資成本，也直接加重了購屋者的貸款負擔，將更多潛在買家擠出了市場。
華府的兩種藥方：放鬆管制 vs. 財政補貼
面對這場錯綜複雜的危機，2024年總統大選的兩大陣營提出了風格迥異的解決方案，清晰地反映出其背後的治理哲學。
前總統川普所代表的共和黨方案，核心理念是供應端的放鬆管制。他主張釋出部分聯邦政府擁有的土地用於大規模住宅建設，並承諾大幅削減他所稱的「扼殺經濟」的監管法規。此舉旨在通過迅速增加土地與房屋的潛在供應，從根本上緩解市場的供需失衡。然而，此一方案的現實挑戰在於，聯邦政府所擁有的大部分土地，多位於西部偏遠地區或國家公園，與住房需求最迫切的都會區存在巨大空間錯位。此外，他明確表態支持並保護郊區的單一家庭住宅區劃，迎合了郊區選民的「鄰避」心態，卻與解決住房密度不足的核心問題背道而馳。這項策略的本質，更像是一種政治姿態，意在鞏固其核心支持群體。
另一方面，由副總統賀錦麗所闡述的拜登政府方案，則將重點放在資金面的干預與激勵。其政策工具箱包括：擴大「低收入住宅稅收抵免」（Low-Income Housing Tax Credit），直接資助可負擔租賃住房的建設；設立專項基金，激勵那些願意改革分區法規、允許更高密度開發的地方政府；並為首次購屋者提供高達25,000美元的頭期款補助。同時，該方案也計畫透過擴大職業技術學校與學徒制，來應對建築業的勞動力短缺。此一思路試圖用聯邦的財政資源，去撬動地方的治理槓桿，並直接幫助有需求的家庭。但其挑戰在於，金錢激勵是否足以克服地方上根深蒂固的政治阻力，仍是未知數。且大規模的購屋補貼，若未能伴隨供給的有效增加，亦有可能反過來進一步推高房價，治標不治本。
超越黨派之爭的治理困境
從一個專業翻譯的角度來看，政策語言的轉譯過程，往往會失去其在特定政治文化脈絡下的深層意涵。兩黨的方案看似南轅北轍，實則都觸碰到了美國治理體系的一條隱形邊界：總統的權力是有限的。
在住房議題上，總統可以運用聯邦資源、調整貿易政策、甚至透過「霸凌講壇」（Bully Pulpit）來引導輿論，但他們無法直接命令一個市議會修改分區法規。住房危機的真正解方，深埋於州與地方層級的政治決策之中。這需要地方領導者有足夠的政治勇氣，去面對「鄰避」居民的怒火，推動更具包容性的城市規劃。
這場危機揭示的，不僅是市場的失靈，更是治理的困境。它考驗著一個高度分權的聯邦制國家，在面對全國性挑戰時，能否形成跨越層級、超越黨派的有效協同。當一個國家的年輕世代，因為無法擁有一個安身之所而對未來感到悲觀時，其社會的活力與創造力也將隨之黯淡。美國夢的存續，或許並不取決於白宮的下一個主人是誰，而取決於散布在全國數千個城鎮中的地方會議室裡，能否就「我們希望共同生活在一個什麼樣的社區」這個根本問題，達成新的社會契約。
資料來源
The New York Times: Why Is It So Hard to Build Housing in America?
https://www.nytimes.com/2023/10/18/magazine/housing-crisis-construction.html
The Wall Street Journal: Where Are the Most New Homes Being Built? Not Where They Are Needed Most.
https://www.wsj.com/real-estate/housing-market-new-home-construction-shortage-6d7a4b87
Reuters: Explainer: Why is the US facing a housing shortage?
https://www.reuters.com/world/us/why-is-us-facing-housing-shortage-2023-09-28/
The Brookings Institution: Zoning matters: How land-use policies shape housing affordability
https://www.brookings.edu/articles/zoning-matters-how-land-use-policies-shape-housing-affordability/
Urban Institute: The US Is in a Deep Hole on Housing Affordability. How Do We Dig Ourselves Out?
https://www.urban.org/urban-wire/us-deep-hole-housing-affordability-how-do-we-dig-ourselves-out
Associated Press: A massive housing shortage is forcing Americans to find creative ways to live
https://apnews.com/article/housing-shortage-crisis-solutions-5690b230238a2e128167664119d69352
The White House: FACT SHEET: President Biden Announces Plan to Lower Housing Costs for Working Families
https://www.whitehouse.gov/briefing-room/statements-releases/2024/03/07/fact-sheet-president-biden-announces-plan-to-lower-housing-costs-for-working-families/